原標(biāo)題：開(kāi)發(fā)商舉報(bào)自己，法律該拿“如意算盤(pán)”怎么辦？

　　近些天，西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聞天公司因“如意算盤(pán)”打得太響而被廣泛關(guān)注。故事要從兩年前說(shuō)起。2016年，部分購(gòu)房者通過(guò)簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同的方式，購(gòu)買(mǎi)了聞天公司所開(kāi)發(fā)的紫杉莊園的房屋，并且支付了全款。但是兩年之后，開(kāi)發(fā)商竟然以該項(xiàng)目沒(méi)有預(yù)售許可證為由，將12名消費(fèi)者起訴至法院，要求確認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效。

　　這一“自我舉報(bào)”的行為，從表面看十分荒唐。但是細(xì)想之下，卻“合乎情理”。兩年內(nèi)，西安房?jī)r(jià)翻了近三倍。當(dāng)時(shí)每平7000元，而今漲至2.5萬(wàn)。開(kāi)發(fā)商通過(guò)舉報(bào)自身違規(guī)，即可以將交易作廢，并伺機(jī)以現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)再賣(mài)一次。為此，聞天公司開(kāi)出條件，愿意給予購(gòu)房者每年20%的利息補(bǔ)償。粗略算來(lái)，就是按每平米9800元的價(jià)格給予回購(gòu)。自然，這個(gè)價(jià)格還是和市場(chǎng)價(jià)相去甚遠(yuǎn)。

　　聞天公司顯然是提前做過(guò)法律功課。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中規(guī)定，在開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房人已經(jīng)支付的購(gòu)房款及利息，并承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

　　該司法解釋并未給出“確認(rèn)合同有效并繼續(xù)履行”的選項(xiàng)。因此，購(gòu)房者能得到的，無(wú)非是“不超過(guò)購(gòu)房款一倍的賠償”。當(dāng)然，這并不是在支持欺詐者獲利，而是有著另一種考慮：一個(gè)未經(jīng)行政許可作出的銷(xiāo)售行為，并不能由一個(gè)司法判決來(lái)確認(rèn)生效。行政機(jī)關(guān)未頒發(fā)預(yù)售許可證明，定然有其考慮。而司法機(jī)關(guān)并未強(qiáng)大或?qū)I(yè)到能夠代為授予行政許可的程度。

　　因此，長(zhǎng)安區(qū)法院經(jīng)過(guò)審判，認(rèn)定開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證，購(gòu)房合同無(wú)效。對(duì)此，購(gòu)房者自然認(rèn)為十分不公，打算提起上訴。不過(guò)，判決之后，涉案房屋的預(yù)售證總算辦下來(lái)了，這會(huì)影響后續(xù)的判決嗎？不妨保持開(kāi)放的心態(tài)。不過(guò)法庭也確有難處：現(xiàn)行法律并未賦予他們更多的自由裁量空間。消息傳出后，有人批評(píng)司法不公。但也有人表示，買(mǎi)房子這么大的事，賣(mài)方有沒(méi)有預(yù)售許可，購(gòu)房者不該自己心里有數(shù)嗎？

　　法律界意見(jiàn)比較分裂。一派認(rèn)為該保護(hù)消費(fèi)者。另一派則認(rèn)為，如果法院基于“保護(hù)弱者”的父愛(ài)主義立場(chǎng)，判決合同有效，一時(shí)可能抒解了民憤，長(zhǎng)期來(lái)看卻可能會(huì)存在隱患。比如，可能會(huì)縱容更多的無(wú)良開(kāi)發(fā)商，在沒(méi)有拿到預(yù)售許可的情況下就銷(xiāo)售房屋，“反正到時(shí)法院會(huì)判決我們購(gòu)房合同有效的，你們放心買(mǎi)好了。”正經(jīng)做生意的開(kāi)發(fā)商，也不會(huì)再申請(qǐng)預(yù)售許可，“費(fèi)這個(gè)勁干嘛，反正到時(shí)法院會(huì)判合同有效”。于是，劣幣驅(qū)逐良幣，預(yù)售許可制度會(huì)被駕空。

　　當(dāng)然，在個(gè)案中確實(shí)呈現(xiàn)出了某種不公平。例如，紫杉莊園的購(gòu)房人等了兩年，都沒(méi)有等到過(guò)戶。到頭來(lái)需要承擔(dān)更多價(jià)款重新購(gòu)房，甚至面臨因現(xiàn)行購(gòu)房政策無(wú)法購(gòu)買(mǎi)房屋的不利后果。拋開(kāi)政策變化導(dǎo)致無(wú)法再買(mǎi)房的情形不談，對(duì)于“預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益損失”（即房屋上漲而“踏空”的差價(jià)）怎么彌補(bǔ)，法律上始終都有爭(zhēng)議。

　　如果在過(guò)去的兩年內(nèi)，房?jī)r(jià)不是暴漲，而是下跌，消費(fèi)者還會(huì)要求確認(rèn)合同有效，并要求履行嗎？恐怕不見(jiàn)得。可以說(shuō)，這個(gè)預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益損失，實(shí)際上是一種或得利益，并不是確定會(huì)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)收益。打個(gè)極端的比方，我拿了你兩塊錢(qián)，那么我自然要還你兩塊（包括兩塊錢(qián)存在銀行里的利息）。但是你說(shuō)，這兩塊錢(qián)本來(lái)我是要拿去買(mǎi)彩票，準(zhǔn)備中五百萬(wàn)的。你害我沒(méi)有買(mǎi)成，該賠我五百萬(wàn)。對(duì)此，法院能支持嗎？恐怕不能。

　　單純從法律技術(shù)上看，開(kāi)發(fā)商可以算是“機(jī)關(guān)算盡”，有恃無(wú)恐。可以說(shuō)，現(xiàn)行司法解釋和房?jī)r(jià)走勢(shì)，一定程度上縱容了開(kāi)發(fā)商無(wú)證銷(xiāo)售之后反悔的行為。這種情形僅在西安就不只這一例，還有感恩時(shí)代廣場(chǎng)、寶楓佳苑、世茂都、皇城九號(hào)，等等。有關(guān)監(jiān)管部門(mén)也不斷進(jìn)行處罰。例如聞天公司即于2016年8月因無(wú)預(yù)售許可而銷(xiāo)售房屋的行為，受到過(guò)房管部門(mén)的處罰。值得一提的是，這些處罰均為公開(kāi)信息，通過(guò)企信寶、企查查、天眼查等app均可查知。

　　這些“惡劣”先例發(fā)生得多了，消費(fèi)者們也終于長(zhǎng)了心眼，知道在購(gòu)房時(shí)先看有沒(méi)有預(yù)售許可，也知道了即使有錢(qián)全款付，也最好選擇按揭，因?yàn)殂y行會(huì)對(duì)所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)狀況進(jìn)行非常嚴(yán)格的審核。因?yàn)槭赘吨皇呛苄∫徊糠郑艽笠徊糠诌€是先由銀行付給開(kāi)發(fā)商。因此，如果房屋在產(chǎn)權(quán)上、預(yù)售許可上存在瑕疵，銀行會(huì)先跳出來(lái)，阻止這樁生意。

　　當(dāng)然，我們絕不是在為開(kāi)發(fā)商說(shuō)話。無(wú)論從何角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商“舉報(bào)自己”導(dǎo)致合同無(wú)效的行為，與平等自愿、誠(chéng)實(shí)信用和公共利益等法律原則背道而馳。在明知沒(méi)有預(yù)售許可的情況下，哄騙消費(fèi)者“以后這個(gè)證就下來(lái)了”，存在欺詐之嫌，違背了平等自愿的原則。而單方面撕毀協(xié)議，狀告自身，逼迫業(yè)主交回住房的行為，更是將誠(chéng)實(shí)信用原則置于腦后。希望有關(guān)立法機(jī)關(guān)在修改法律法規(guī)、或最高人民法院在出臺(tái)新的司法解釋時(shí)，能及時(shí)作出調(diào)整。

　　與此同時(shí)，有關(guān)監(jiān)管部門(mén)的“以罰代管”策略也值得商榷。在明知某些開(kāi)發(fā)商缺乏預(yù)售許可即進(jìn)行銷(xiāo)售的情況下，房管部門(mén)往往僅采取行政處罰的措施，未能及時(shí)督促這些開(kāi)發(fā)商及時(shí)終止協(xié)議、退還款項(xiàng)，也未能加強(qiáng)監(jiān)督檢查，導(dǎo)致仍有許多開(kāi)發(fā)商“無(wú)證銷(xiāo)售”，埋下了糾紛的隱患。特別在房?jī)r(jià)飛漲的過(guò)去幾年里，在一個(gè)又一個(gè)“房?jī)r(jià)翻倍”的城市，更是使得幾家悲歡幾家愁。

　　（文/林海）