近日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于做好蛋殼公寓租客穩(wěn)定工作的緊急通知》，要求物業(yè)不得通過停水電等方式驅(qū)趕相關(guān)蛋殼租戶。

盡管11月16日蛋殼公寓官方微博發(fā)布“我們沒有破產(chǎn)，也不會跑路”，但是11月以來，已有成都、西安、重慶、武漢、深圳等地相繼發(fā)文規(guī)范住房租賃市場，一些地方今年以來已發(fā)布多個文件，應(yīng)對“長租公寓”“爆雷”、“跑路”等問題。

近年來，“長租公寓”模式因“省心”備受青睞，房屋業(yè)主可將閑置不住的房屋交給中介公司管理經(jīng)營，每月房租按時打到房主賬戶上。租戶可以拎包入住，房租便宜，甚至可以享受所謂的“免首月房租”的待遇。可是，一旦中介平臺出了問題，往往引發(fā)同是受害者的租戶和房屋業(yè)主的糾紛。租戶和業(yè)主該如何維權(quán)？業(yè)主也就是房東，是攆租戶還是告平臺？

連日來，多地蛋殼公寓租戶在微博、微信、論壇貼吧上講述自己的遭遇，有的說出差回來發(fā)現(xiàn)租住的房屋門鎖被換，房東稱沒收到租金要求租戶立即搬離；有的說已經(jīng)被停水停電停氣，無法正常生活，只能搬離；有的說根本不知道蛋殼公寓具體在哪里辦公，而網(wǎng)上解決遲遲得不到答復(fù)；還有的為自己簽了一年以上的“租金貸”而憂心，因為即使被房東趕出來，仍要向借貸方微眾銀行償還貸款，否則影響征信。

租戶：我們這邊停水了，就是因為蛋殼沒有交水電費、物業(yè)費。錢已經(jīng)給蛋殼了，但是蛋殼沒有給他們呀。就想著如果原房東驅(qū)趕，我們只能搬走了，因為找不到他們（蛋殼）人，我們也不知道那個蛋殼的公司在哪兒，管家他也離職了。

11月25日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)出《關(guān)于做好蛋殼公寓租客穩(wěn)定工作的緊急通知》，明確，對已與蛋殼公寓簽訂租賃合同、尚處于租賃期限內(nèi)且已足額支付租金的租戶，不得通過停水、停電、停氣等方式驅(qū)趕，激化矛盾，應(yīng)引導(dǎo)各方通過法律途徑解決。對此，中國人民大學(xué)商法研究所所長劉俊海教授分析：

劉俊海：橋歸橋，路歸路。那么要解決房東、房客和平臺之間的三角法律糾紛，還是要運用法律思維和法治方式。法律是有溫度的，對于那些已經(jīng)和長租公寓平臺簽署了有效的合法的租賃合同，而且也已經(jīng)如期交納了租金的房客，而且這房客也不知道平臺沒有把欠繳房東的租金交給房東。那么租客的權(quán)利一定要受到嚴(yán)格的法律保護(hù)。

專家指出，租賃期內(nèi)全額支付租金的租客沒有任何過錯，房東應(yīng)與租客協(xié)商如何減少損失，如果強行驅(qū)趕租客引發(fā)訴訟，將面臨退還租客租金、中介費、支付臨時租房費、誤工費等更多的賠償。

劉俊海：如果房東跟房客直接建立租賃合同，平臺是中介人的角色，房東不能無故驅(qū)趕房客。如果房東把房子交給平臺，由平臺跟房客直接簽訂租賃合同，原則上房東也不能驅(qū)趕房客。

不可否認(rèn)的是，在這個三角法律關(guān)系中，房屋業(yè)主也就是房東，也是受害者，房子交給平臺去經(jīng)營，卻不能如期收到房租，難道不能換個租戶？自己的房子做不了主嗎？專家強調(diào)，房東應(yīng)該告平臺，而不是去與同是受害者的租戶發(fā)生沖突。

劉俊海：如果平臺違約，房東作為受害方，作為守約方，有權(quán)利按照合同法的相關(guān)規(guī)定追究互聯(lián)網(wǎng)平臺公司的民事責(zé)任，包括違約責(zé)任，有多少損失，就有權(quán)利主張多少損失。另外如果有的平臺企業(yè)陷入了資不抵債的境地，甚至達(dá)到了需要進(jìn)入破產(chǎn)清算程序的階段。那么廣大房東依法享有的權(quán)利也可以受到法律的保護(hù)。他們有權(quán)按照破產(chǎn)法的規(guī)定，那么去申報債權(quán)，在破產(chǎn)財產(chǎn)當(dāng)中打折受償。

劉俊海認(rèn)為，蛋殼公寓等長租公寓應(yīng)該直面出現(xiàn)的問題，積極履行法律義務(wù)。

劉俊海：從目前的情況來看，平臺說它沒有宣告破產(chǎn)，也沒有請求進(jìn)入破產(chǎn)，甚至總公司狀態(tài)還不錯。那么平臺企業(yè)對于不管是房東還是房租客的權(quán)利，都要100%的全單照收，該承擔(dān)違約責(zé)任的要勇于擔(dān)當(dāng)，該履行合同義務(wù)的要及時履行合同義務(wù)，只有這樣才能贏得市場的尊重和消費者的信任。否則市場有眼睛，法律有牙齒。?

2018年起，一些長租公寓運營商以高出市場價30%到40%的價格囤房，再降價出租，敢這樣做是因為默認(rèn)大城市的房租每年上漲5%到10%。而現(xiàn)實是，一方面，房屋租賃市場價格近兩年趨穩(wěn)并略有下降，另一方面，“二房東”模式下的盲目擴張加劇了惡性競爭。北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波分析，“借雞生蛋”勢必增加了經(jīng)營的風(fēng)險等級，應(yīng)該從政策層面要求企業(yè)有一定比例的自有資本。

樓建波：從邏輯上講，現(xiàn)在發(fā)生的事情是遲早要發(fā)生的，很多配套的制度都沒有跟上，肯定是不行的。現(xiàn)在很多長租公寓企業(yè)不是用自有的資本，它是借錢或者用租賃貸的方式籌集資金做的。因為你經(jīng)營的是別人家的房，要有和它經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的資金儲備。

今年9月7日，住建部就《住房租賃條例（征求意見稿）》向社會公開征求意見。其中提到要加強監(jiān)管租金、押金使用等經(jīng)營情況。在租金收取與管理中存在“高進(jìn)低出、長收短付”違規(guī)經(jīng)營行為的企業(yè)，將被列入經(jīng)營異常名錄。實踐中，一些地方要求把長租公寓租金存入監(jiān)管賬戶，這些探索對于長租企業(yè)借用各種“金融玩法”騙取租金“跑路”問題有望得到治理。華東政法大學(xué)教授毛玲玲在接受媒體采訪時表示：現(xiàn)在這種“類金融”行為，就是以合同、經(jīng)營、投資這種名義，實際上從事的是金融活動，在監(jiān)管上是有欠缺的，金融活動因為有巨大的風(fēng)險，要有相配套的風(fēng)險控制措施。（總臺央廣記者 孫瑩）